В наши руки попал интересный документ, который, как говорят наши источники в Кабмине, был одобрен Юлией Тимошенко. Данная программа вполне возможно станет одним из краеугольных камней избирательной кампании Юлии Владимировны на президентской кампании 2009 года.

                                                                     Назустріч людям

                                          За підтримки та сприяння  Юлії Тимошенко                                                                                                           

НЕУРЯДОВА  ПРОГРАМА  МАСОВОГО  ОНОВЛЕННЯ

ТА ЗБЕРЕЖЕННЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ В УКРАЇНІ

(Скорочено. Авторські права застережено.)

       Українська будівельно-інвестиційна компанія “АРХІТЕКТОН’НІКА” презентує  Неурядову Програму масового оновлення та збереження  житлового фонду в  України, яка передбачає без відселення мешканців здійснення капітального ремонту та модернізації багатоповерхових будинків і територій забудови кварталів (мікрорайонів) міст у масштабі країни.       

        Програма має за мету суттєво вплинути на зміцнення національної безпеки, розбудову сучасної держави та її майбутнє.

        Завданням Програми є покращення якості умов життя населення України, що надає їй значення пріорітетного проекту соціально-економічного напрямку.

Головним багатством країни є люди. Найпершою  умовою безпеки життєдіяльності людей і їх діяльності на користь суспільства та держави є наявність відповідних умов існування, насамперед житла.

Житловий фонд країни є однією з головних складових національного богатства. А стан житлового фонду в країні на початку 21 сторіччя викликає обгрунтоване занепокоєння і є найактуальнішою соціальною проблемою, розв’язання якої є найважливішим завданням суспільства. Насувається глобальна техногенна криза і тому, термінового вирішення завдання врятування та збереження житла потребує значна частина населення України.

        Якщо Алчевська зимова драма повториться в одному з обласних міст, то країна може не витримати наслідків ні політично, ні економічно, ні морально. На жаль, ми живемо в круговерті тотальних ризиків і серед них існує глобальний ризик втрати чверті житлового фонду. Ця катастрофа невідворотно насувається і не є маривом.

        Неможна ігнорувати закони фізики і природи взагалі. Неможна забувати історію людства: з обличчя планети час стер чимало великих  міст і цілі країни. Неможна зневажливо ставитися до людей, які будували «хрущовки» і попередили сучасні покоління, що це житло тимчасове. Неможливо Указом або Постановою подовжити експлуатаційний ресурс будинків, чи інженерних мереж. З огляду на швидкий плин часу, у українського суспільства залишилася мить, щоби запобігти водночас техногенним і соціальним катаклізмам.

 Сучасні житлові умови більшої частини населення України є вкрай незадовільними. Це є однією з причин негативної демографічної ситуації у державі - за останні роки спостерігається стійка тенденція до низької народжуваності та високої смертності. Нас все менше.

Вже сьогодні, у порівнянні з Європою та країнами колишнього Радянського Союзу, якість умов життя в Україні оцінюється, як одна з найнижчих.

За прогнозами, населення України до 2030 року може зменшитися до 37 мільйонів, а до 2050 року  становитиме лише 29 мільйонів. При цьому не беруться до уваги наслідки можливої  втрати країною великої частини житлового фонду, якщо ми не знайдемо спосіб запобігти цьому.

Понад 10 мільйонів українців мешкає у 26 тисячах будинків, так званих «хрущовках»,- гуртожитках, «гостинках» та малорозмірних квартирах обмеженого комфорту. Переважна більшість таких будівель трьох-п’яти поверхів, панельні або цегляні, споруджені у післявоєнні роки у великих містах включно до середини семидесятих років минулого сторіччя і, на сьогодні  мають критичні показники фізичного зносу.

Політичне завдання того часу, коли будувалися «хрущовки»,  швидко побудувати велику кількість тимчасового недорогого житла, під гаслом: «Окрема квартира для кожної радянської сім’ї!». Масове будівництво диктувало необхідність економити на  всьому: на площах   територій забудови кварталів  та  мікрорайонів, на висоті стель, квадратних метрах та розташуванні кімнат, кухонь, коридорів, санвузлів, на ліфтах.

Будівництво “хрущовок” велося по першій категорії капітальності з розрахунковим строком експлуатації до 75  років.

Будинки мають свій вік життя і він закінчується. Будинки вже «хворі» і фізично не можуть як раніше слугувати людям.

Зрозуміло, що при тогочасних технологіях та швидких темпах будівництва, якість робіт лишала бажати кращого. Зокрема, це було зумовлено тим, що кадри будівельників були погано навчені, мали низьку платню за працю, часто використовувалася примусова праця зовсім далеких від будівництва громадян. 

            Будівельна індустрія 50-х–70-х років була нездатна забезпечити масштабне будівництво  високоякісними комплектуючими деталями та матеріалами. Мали місце нестача цементу, металопродукції, якісної цегли. Тому фізичний знос більшості таких будинків на даний момент  сягає 60%-70%.

 Не відповідає сучасним стандартам стан енергозбереження.

    Енергозбереження поступово, з питань ефективності функціонування економіки і стану добробуту  населення, переростає у питання виживання. 

 Стан квартирних електромереж незадовільний. Тому  дедалі, з часом подовження термінів експлуатації, і, як наслідок прогресу, збільшення навантаження, зростає  кількість займань від замикання. Це стосується  також інженерних мереж, терміни експлуатації яких в кілька разів перевищили проектні.

Суспільство змушено нести великий тягар фінансових витрат на підтримання функціональної спроможності мереж.

Окрім фізичного зносу, величезне значення має ще й моральний фактор. В даний час такі будинки просто морально застаріли і не можуть сприяти  нормальному емоційному стану мешканців.

Застарілі будинки вступили в протиріччя з загальною практикою житлового будівництва останніх років. Утворилась нерівність в умовах комфортності між різними за часом видами забудов.

       Крім того, непривабливі силуети «хрущовок» визначають вигляд проспектів та вулиць не тільки у Києві, столиці України і слов’янського світу, але й майже у всіх українських містах.

       Лише по Києву близько 2000 будівель («хрущовки» та іншиий застарілий житловий фонд) із загальною житловою площею майже 9

мільйонів квадратних метрів потребують реконструкції.

        Проблема руйнації величезних житлових масивів невідворотно насувається: щороку площа будівель, які необхідно ремонтувати   або   реконструйовувати   в   країні   збільшується   на 1,5 мільйона квадратних метрів. Якщо не вжити негайно дієвих  заходів за 5-7 років, коли фізичний знос буде становити близько 80%, вже неможливо буде врятувати житло , як і неможливо буде за короткий час збудувати нове.

             В Україні реалізуються затверджені Урядом програми забезпечення житлом окремих категорій громадян. Згідно зі статтею  47 Конституції  України кожен громадянин має право на житло.  Для  тих, хто потребує поліпшення житлових умов відповідно до законодавства, але рівень  доходів не відповідає вимогам Закону щодо забезпечення соціальним житлом, передбачена можливість отримати державні цільові довгострокові кредити на будівництво чи придбання житла. Однак капітальний ремонт, модернізація чи реконструкція до переліку фінансування не входять.

       Одним з основних пріоритетів Програми діяльності Кабінету міністрів України «Єдність, конкурентоспроможність, нова якість життя» визначено  “відповідність якості державних послуг вимогам суспільства ”. Напрямом Урядової політики щодо реалізації зазначеного пріоритету є “Створення конкурентного середовища на ринку житлового будівництва та житлово-комунальних послуг ”. Передбачено створення нормативно-правових засад формування фонду соціального житла та фінансово-інвестиційного механізму будівництва та модернізації  житла на основі нових архітектурно-типологічних та санітарно-гігієнічних норм.

       Розроблення концепції Загальнодержавної цільової соціальної програми “Забезпечення житлом громадян у 2009-2012 роках” зумовлене

необхідністю здійснення комплексного підходу до визначення шляхів та інструментів реалізації державної житлової політики щодо створення умов доступності будівництва (придбання) житла для громадян. Даний проект підготовлено з метою врегулювання питання щодо розгляду законопроектів органів самоврядування, спрямованих на забезпечення виконання регіональних програм “Територія якісного житла  регіону ”, якнайшвидшого вирішення проблеми щодо залучення інвестиційних коштів для реалізації програм комплексної модернізації та реконструкції кварталів застарілого житла та забезпечення доступності іпотечного кредитування для широких верств населення шляхом удосконалення відповідних механізмів.

       Протягом багатьох років усілякі державні структури намагалися знайти підходи до вирішення проблеми збереження або реконструкції застарілого житлового фонду. Тимчасовість урядів, нескінченні ротації керівників на всіх рівнях та характерний чиновничий менталітет не дозволили зрушити з місця найважливішу справу в суспільстві. Сьогодні держава фактично позбулася своїх керівних функцій у будівництві житла, залишивши за собою сумнівний «бізнес» у вигляді надання дозволів та ліцензій підприємствам будівельного бізнесу і, до речі, не вимагаючи від них відповідних гарантій за якість кінцевого товару для споживачів: будинків,  квартир та мереж  тощо. Відсутні належні законодавча та нормативна бази на користь споживачів за якість, терміни тощо.

      Окремі проекти зводились нанівець змінами економічних умов або нескінченною бюрократичною тяганиною з мешканцями будинків та адміністраціями міст.

      Згідно з  розпорядженням Кабміну від 03.09.2005 р. № 384 потрібно реконструювати майже 24 млн. кв. метрів житла,  що потребує 64 млрд. гривень. Потрібно приблизно 10 років, аби реалізувати Програму «Соціальне житло», якщо держава буде постійно і в повному обсязі виділяти кошти на  житло.

Наприкінці 2006 року Верховна рада прийняла, а Президент підписав Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», після виходу якого упродовж півтора року жодного будинку в країні не  реконструйовано.

       Концептуальна обмеженість вказаного Закону не спонукала інвесторів  вкладати гроші в реконструкцію житла.

       Спочатку планується будівництво “стартових” будинків щоби надати житло  для переселення мешканців застарілих будинків. При цьому, стартові будинки мають бути розташовані в тому самому мікрорайоні, що й об’єкти, які планується зносити. Потім передбачається знесення застарілих будинків та зведення на їх місці нових житлових комплексів.

       Такий підхід до реконструкції має ряд істотних недоліків, оскільки процес переселення мешканців у нові квартири є досить складним з кількох точок зору. Наприклад, психологічна прив’язаність людей до свого помешкання. Навряд чи хтось зможе переконати літніх людей переселитися з будинків, в яких вони прожили більшу частину свого життя. А якщо врахувати, що Законом передбачається надання , в якості

компенсації за відселення, житлової площі у 1,5 разів більшої, ніж мають мешканці,  стає цілком очевидним, що велика частина людей просто не захоче або нездатна буде платити за комунальні послуги більші суми.

      Неодмінно в процесі реалізації проектів по реконструкції з відселенням  мешканців виникне  величезна  кількість  маніпуляцій та

зловживань з реєстрацією в квартирах та оформленням прав власності на застаріле житло, що закладено у відповідних   законах.

Проблема утилізації відходів, що утворяться після знесення будинків також існує. В Україні немає достатніх потужностей з переробки будівельних відходів. Перед початком реконструкції необхідно вирішити завдання побудови переробних підприємств. А це приведе до ще більшої  вартості реконструкції в цілому.

      Ні Закон про комплексну реконструкцію, ні Постанови Кабміну навіть не торкнулися  теми реконструкції з точки зору  глобального, системного  підходу. Але тільки такий підхід дозволив би раціонально використати фінансові, наукові, будівельні та людські ресурси, організувати існуючу і створити нову будівельну індустрію, і на рівні державної пріорітетнійшої програми провести за кілька років повну реконструкцію застарілого житлового фонду.          

Зважаючи на великий масштаб проблеми, постає завдання винайти принципи, концептуальні рішення та технології, що забезпечать масове оновлення та збереження застарілого житлового фонду в Україні.

У процесі пошуку моделі вирішення проблеми, розробниками ставилися такі завдання:

1.      Призупинити процеси швидкого фізичного зносу матеріалів і конструкцій будівель та інженерних мереж.

2.      Винайти такі інженерні рішення, які б взагалі не навантажували застарілу будівлю і конструктивно забезпечили б її недоторканність.

3.      Визначити такі будівельні технології, які б при відповідному інженерному супроводі могли забезпечити вимоги якості, екологічності, прийнятних вартості і термінів, безпечності, енергозбереження та поліпшити економіку експлуатації житла.

4.      Побудувати  об’єкти соціальної інфраструктури, які б істотно вплинули на якість життя людей і, разом с сучасним житлом, обумовили привабливість міст країни у сенсі позитивних міграційних процесів.

5.      Забезпечити комерційний ресурс масового оновлення та збереження житлового фонду,  створюючи достатню кількість нових жилих площ безпосередньо при будинках, що підлягають капітальному ремонту та оновленню.

6.      Створити за рахунох нових жилих площ фонди соціального та доступного якісного житла і істотно скоротити чергу на житло в країні.

7.      Створити в межах Програми  інвестиційне поле, привабливе для українських та закордонних інвесторів.

8.      Організувати взаємодію всіх суб’єктів процесу оновлення та збереження житлового фонду таким чином, щоб забезпечити відповідність правовому полю, безконфліктність взаємовідносин між суб’єктами, гарантувати незворотність процесу і неможливість його  гальмування.

9.      Заради досягнення мети ефективно використати всі існуючі ресурси суспільства, що мають свою специфіку в реальному історичному часі, включаючи політичний, науковий, правовий, фінансовий, ментальний та інші.  

Застарілий житловий фонд складається з двох видів будівель: цегляних та панельних.

     Теоретично, цегляні будинки застарілого житлового фонду ще мають запас міцності фундаменту, стін та перекриттів  для надбудови двох-трьох поверхів. Площі надбудов можуть слугувати саме  тим комерційним ресурсом, продаж  або  використання якого в схемах управління активами дали б змогу окупити витрати на зведення надбудов, будівництво прибудов та капітальний  ремонт жилих будинків й отримати прибуток, який дозволив би належним чином облаштувати зони загального користування. А також збудувати значну кількість об’єктів соціального призначення, ввести в експлуатацію чималі площі соціального житла та мати фонд стартових площ для відселення мешканців з панельних «хрущовок», які на думку фахівців, приречені до зносу. Але не все так просто.

       Кожна цегляна застаріла будівля несхожа на інші і має свої індивідуальні особливості. Без ретельного дослідження  та  експертизи  не можна  сказати  щось певно.  Якість, наприклад, цементно-піщаного розчину у кожної будівлі відрізняється навіть на стіновому масиві одного поверху: від відповідаючого нормам до такого, що містить лише сліди цементу. Плити перекриттів можуть мати подібні якісні характеристики з причини порушень технології при виробництві. Перекриття можуть бути комбінованими: залізобетонні плити та дерев’яні конструкції. Мають місце «унікальні»  будівлі – на стрічковому фундаменті і без підвальної частини. Цегла трапляється перепалена або обпалена тільки зовні, а всередині містить непропалену  глину. Ретельне обстеження та експертиза будівлі вимагають чимало часу та великих коштів. Якби це питання стосувалось  однієї чи кількох будівель,  знайшлися б час і кошти. Але коли йде мова про кілька десятків тисяч будівель в країні, то навіть при наявності коштів виконати такий величезний обсяг дослідницьких та експертних робіт за кілька років неможливо, бо необхідно дослідити кожний квадратний дециметр масиву цегляної кладки, фундаменту, плит  тощо. Прискорюючі методики обстеження будівель використати також неможливо по причині тотальних порушень при будівництві. Ідея надбудов цікава, але з викладеного зрозуміло, що потрібно шукати принципово інший підхід.    

       Реально прийнятні наступні концептуальні рішення щодо цегляних будинків.

       В самому будинку здійснюється капітальний ремонт: заміна санітарно-технічного обладнання та комунікацій, ремонт та оздоблення квартир і загальних позаквартирних просторів, фасадів із можливою заміною деталей балконних огорож, входів та ін. У плануванні квартир допускається часткове пересування перегородок і влаштування нових отворів.

       Також здійснюється модернізація- перепланування існуючого жилого будинку зі збереженням конструкції на основі вдосконалення його архітектури; збереження кімнатності квартир у секції, місць розташування сантехнічних приміщень і планування; збільшення площі приміщень за рахунок прибудови еркерів, перетворення фасадів будинків; розширення квартир на прибудинкову територію в межах, встановлених поперечними стінами квартир у секції, зміна кімнатності і планування квартир; у верхніх поверхах - розміщення квартир у просторі нових поверхів і мансард, зміна кімнатності і планування квартир.

       Навколо зовнішнього периметру старого будинку встановлюються зовнішні опорні колони  спеціальної конструкції. Опорні колони встановлюються на сваї, що розраховані згідно з проектом і геологічними умовами. Сваї вдавлюються або заливаються  у грунт за спеціальними технологіями, безпечними для будинку і мешканців.

      На зовнішніх опорних колонах над рівнем даху старого будинку, на

висоті, передбаченій проектом, монтуються металеві арочні (можуть бути горизонтальні)  несучі конструкції  (по аналогії з мостовими фермами). 

В  площині  арки  монтуються  металеві  конструкції,  які  є несучими для міжповерхових перекриттів  нової будівлі, верхня частина якої (надбудова)    зводится   над   застарілим   будинком. Крім класичних будуть використані і вантові елементи конструкцій. Між перекриттям нижнього поверху нової будівлі та площиною даху старого будинку створюється технічний поверх з метою безперешкодного обслуговування систем життєзабезпечення застарілого будинку.      Від опорних колон на рівні кожного поверху у напрямку старого будинку монтуються несучі металеві балки, які не торкаються стінового масиву старого будинку (залишається зазор до 3-х сантиметрів) і на яких монтуються перекриття терасних (лоджійних) поверхів нового будинку. Старий будинок підлягає капітальному ремонту. І старий,  і новий будинки зовні мають вигляд єдиного архітектурного комплексу. Технологія дозволяє заощадити значні фінансові ресурси і уникнути багатьох технологічних проблем, які обов’язково виникають в разі зносу старого та будівництва на його місці нового будинку або в разі створення надбудов на несучих стінах старого будинку. Системи життєзабезпечення нового будинку автономні. Таким чином конструктивно й ситемами життєзабезпечення новий будинок не пов’язаний з старим. Новий будинок має площу забудови, яка складається з площі забудови старого будинку та доданої площі забудови за рахунок території забудови старої будівлі і є площею, що обмежена периметором старого будинку та периметром зовнішніх несучих опор нового будинку.

 Вагомим аргументом на користь пропонованого принципового підходу з збереження та якісного розвитку житлового фонду є те, що у майбутньому, коли у держави та бізнесу з’являться фінансові можливості, буде реальна перспектива поступово демонтувати старі будинки і  всередині каркасу «нових» будинків побудувати новітні будинки. Таким чином,  пропонується технологія без зносу старих будинків і, водночас, зі зносом у майбутньому; без відселення мешканців і, водночас, з відселенням у майбутньому.

         Конструкція нового будинку дозволяє надати мешканцям застарілого будинку додаткову жилу площу у новому будинку на поверхах, які безпосередньо примикають до старих квартир. Вирізавши підвіконні частини стінового масиву і встановивши в отвори скляні двері, до старої квартири додається столова кімната, що межує з кухнею, та світла кімната напроти кімнати з балконом. Якщо кімнати виходять на обидві сторони застарілого будинку, то з протилежної сторони теж створюється додаткова кімната.

       Таким чином, маємо модернізацію території забудови конкретного об’єкту, що потребує реконструкції. Узагальнюючим результатом такої модернізації, що стосується безпосередньо будівлі, є збереження жилого будинку завдяки тому що зовнішні несучі стіни стануть внутрішніми і захищеними від впливу коливань температури повітря, сонячної радіації, вітру та вологи. Істотно збільшуються експлуатаційний ресурс будинку та корисні площі квартир.

       Взагалі, модернізацію території забудови ми розуміємо як зміну площ складових території забудови, а саме - збільшення або зменшення площ забудови, прибудинкових та дворових площ, а також перепланування, зміну рельєфу, функціонального призначення, щільності та якості зелених насаджень.

       Безумовно, пропонована технологія не може бути прийнятною для абсолютно всіх будівель, що потребують оновлення та збереження. Але вона прийнятна для більшості будинків та кварталів житлового фонду. І саме з огляду на можливість покращення більшої частини застарілого житлового фонду вона є адекватною рівню існуючих завдань.

        Найбільше потребують капіталовкладень та працезатрат  будівництво надбудов, облаштування ліфтів, реконструкція інженерних мереж, будівництво культурно-оздоровчих комплексів. Однак завдяки інженерним рішенням, наявності сучасних будівельних технологій та  високотехнологічних матеріалів не існує проблем, які не вирішуються. Наприклад, замість будівництва ліфтових шахт можуть бути встановлені зовнішні панорамні ліфти; проведення робіт з реконструкції мереж здійснюється по сучасних технологіях без відриття з грунту.

 При будівництві  надбудов і прибудов  масив конструктивної оболонки, внутрішніх перегородок та перекриттів виконуватиметься  з використанням каркасу з легких металевих ферм та сучасних легких матеріалів і буде монтуватися великогабаритними секціями та модулями.

Чистове внутрішнє облицювання  здійснюватиметься в основному гіпсокартоном або сендвічними плитами, які мають гіпсокартонну поверхню. До всіх матеріалів передбачені жорсткі екологічні та протипожежні вимогиНадбудови матимуть сучасні вікна великої площі, лоджії, еркери. Вони можуть бути одно-, дво- або трирівневими. Відповідно, квартири або інші приміщення проектуватимуться в одному або кількох рівнях.

Принципово важливим є те, що технології робіт, які ми пропонуємо є безпечними і не передбачають тимчасового відселення мешканців житлових будинків. Не передбачається створення будівельного майданчика великої площі, використання будівельних кранів та шумної будівельної техніки.

Об’єкт не лише огороджується, але й страхується від верхніх рівнів до низу за спеціальними сучасними технологіями безпеки. На території, що прилягає до торця будинку, облаштовується  невеличкий  будівельний  майданчик,  на  якому  від початку до кінця будівництва буде знаходитись лише  електропідйомник. На певних етапах використовуватимуться автокрани.

      Використання  при  монтажі  важких  конструкцій не передбачено. Транспортування матеріалів по площах надбудови відбуватиметься за рахунок використання спеціальних   колісних механізмів, ношами та вручну.

     Безумовно, при проектуванні будуть враховані,  відповідно до існуючих норм та вимог, інтереси людей з обмеженими фізичними можливостями.

     Найактуальнішою складовою, що характеризує якість житла, є енергозбереження, яке потрібно розглядати як ощадливе використання тепла та електроенергії в комплексі створення та підтримки умов життєзабезпечення  на жилих площах будинку. Покращання показників енергозбереження в квартирах та будинках мусить істотно вплинути на показники енергозбереження в містах.

Сьогодні стан квартальних та підвальних інженерних мереж з постачання гарячої води, теплопровідність стін, старі вікна завдають великих збитків як  мешканцям застарілих будинків, так і  суспільству в цілому.

Сучасні технології опалення дозволять значно покращити показники енергозбереження в застарілих будинках та забезпечити відповідність вимогам у заново збудованих.

Концептуально, як один з варіантів, передбачено використання кавітаційних генераторів по кожному стояку застарілого будинку. Це дозволить мешканцям завжди мати гарячу воду і стабільне опалення. Температура повітря у кожній квартирі може регулюватися мешканцями. Плата за опалення та гарячу воду буде значно нижчою, ніж при центральному опаленні від котелень.

У нових будинках заплановано забезпечення гарячою водою за допомогою бойлерів розрахованої потужності. Теплозабезпечення  здійснюватиметься з застосуванням «теплої підлоги», панелей з інфрачервоним випромінюванням та за іншими сучасними технологіями.

Теплопровідність стін та якість вікон будуть відповідати сучасним вимогам енергозбереження. Запланована заміна вікон у застарілих будинках на сучасні двокамерні склопакети і утеплення зовнішніх стін за рахунок створення прибудов з  використанням сучасних утеплюючих матеріалів.

У нових будинках вікна також будуть сучасними, а підвіконні панельні сендвічі забезпечать надійний теплозахист.

Проект реконструкції кожного будинку передбачає забезпечення його комплексної безпеки. Проектом закладаються вогнестійкі матеріали,

розраховується стійкість будинку при вітрових, сейсмічних  та блукаючих навантаженнях.

         Проектом передбачено впровадження   сучасних технологій кондиціювання, вентиляції та димовідведення, опалення та альтернативних джерел енергії.

      Розрахунки показують, що здійснення реконструкції  поодиноких будинків з  точки зору економіки є малоефективним.

      Навіть при високому потенціалі прибутковості вони не дають належного результату через те, що, значні кошти  витрачаються на проведення обстеження та експертизи,  проектування та узгодження всіх питань з відповідними державними й місцевими структурами та організаціями.

Якщо до цього додати той фактор, що для невеликих об’ємів будівельних матеріалів їх ціна є досить високою, то потенційний прибуток майже повністю нівелюється.

Але, якщо реконструювати одночасно на всій території країни серійно, по кілька десятків і сотень будинків в кожному місті,  можна значно підвищити економічну ефективність реконструкції в цілому, при зменшенні термінів реконструкції.

Завдяки серійності застарілих будинків і  типовій забудові значно зменшуються витрати по кількох витратних позиціях. Зокрема, проектування та виконання реконструкції інженерних та електромереж, трансформаторних підстанцій та модернізації територій забудови кварталів (мікрорайонів) виконується в комплексі з проектуванням та виконанням капітального ремонту та модернізації кількох або багатьох будинків. Це відображається у проектно-кошторисній документації та в підсумкових витратах які рівномірно лягають на собівартість квадратного метра нової жилої площі в надбудовах будинків конкретного квараталу(мікрорайону).

            Економічна складова проекту: робиться надбудова, частина її площ продається. Надходження від реалізації площ надбудови компенсують витрати на реконструкцію та забезпечують достатній прибуток для інвестора.

        Очевидно, що не всі будинки можна реконструювати таким чином. Не всі об’єкти дадуть достатній рівень прибутковості: надбудови в центрі міста  коштуватимуть  значно більше, ніж на околицях. Але необхідно збалансувати перетоки фінансів  Програми реконструкції, аби загальний економічний інтерес спонукав до інвестицій у цей бізнес  в цілому.

        Економіка проекту підлягає точній формалізації та оцінці і є прийнятною.

        На сьогодні  в країні є достатній будівельний ресурс, спроможний виконати значні об’єми робіт з реконструкції, якщо ці об’єми будуть  надані і профінансовані.

         І саме організація та забезпечення об’ємів та об’єктів реконструкції, забезпечення інвестування є головними завданнями  керуючих структур Програми.

        Проведення капітального ремонту без відселення мешканців і модернізації будинків та територій забудови застарілого житлового фонду, при відповідному рівні організації за умови обов’язкового створення необхідних потужностей по виробництву сучасних будівельних матеріалів,  можливе одночасно як у столиці, так і у всіх обласних центрах і містах країни. Сьогодні не є проблемою залучення приватних інвестицій або наявність проектувального,  будівельного чи інших ресурсів.

         Керівні та виконавчі структури Програми, спираючись на власні організаційні можливості, використовуючи рівень розвинутості ринкових відносин в країні, досвідченість інженерно-технічних кадрів та менеджерського персоналу, впевнено розпочинають справу оновлення та збереження застарілого житлового фонду  без відселення мешканців в масштабі країни.

        Держава має можливість заощадити значні кошти, передбачені на капітальний ремонт та експлуатацію будинків, значно зменшити соціальну напругу у цій сфері.             

 ЕТАПИ ВИКОНАННЯ ПРОГРАМИ

 Програма є  короткостроковою для кварталу (мікрорайону) і виконується протягом одного будівельного сезону. Передбачено поступову реконструкцію усього старого житлового фонду  населеного пункту за кілька років. Підготовча робота: погодження, проектування, планування забезпечення відповідними матеріалами, механізмами, фінансуванням  та кадрами, може зайняти один-два роки. У перший рік в регіонах створюються промислові зони з необхідними підприємствами будівельної індустрії, виконується і опрацьовується проектно - кошторисна документація, забезпечується структурне і документальне оформлення юридичного та страхового супроводу, проводиться роз’яснювальна робота серед населення щодо необхідності реконструкції  та її особливостей. Формується організаційно-управлінське розуміння механізмів і методів організації та проведення  робіт такого масштабу при змішаному фінансуванні, залученні громадських організацій у якості співвиконавців окремого переліку робіт.

            Практична реалізація Програми передбачає три етапи:

     Перший етап – підготовчий (2008-2009 р.р. ):

·         створення промислових зон сучасної будівельної індустрії;

·         створення Керуючих дирекцій та штабів з питань оновлення та збереження житлового фонду регіону чи міста;

·         аналіз стану житлового фонду міст та визначення об’єктів, що потребують реконструкції та капітального ремонту;

·         розробка містобудівної документації та її затвердження після громадського обговорення проектів реконструкції;

·         проведення роз’яснювально-інформаційної роботи серед громадян щодо необхідності оновлення та збереження застарілого житлового фонду;

·         укладання взаємовідповідальних договорів між мешканцями будинків та компаніями-виконавцями;

·         розробка графіку виконання робіт з реконструкції старого житлового фонду та комунальних мереж;

·         розробка проектно-кошторисної документації;

·         укладання договорів, контрактів та угод між суб’єктами господарської діяльності задіяними у реалізації Програми.

    Другий етап – апробація та удосконалення Програми (2009-2010 р.р.):

·         проведення  робіт з капітального ремонту та модернізації будинків і територій забудови житлового фонду на  різних групах об’єктів (термін реалізації  капітального ремонту та модернізації територій забудови одного будинку - до 7 місяців, одночасно може виконуватися до 200 будинків в кожному місті);

·         виявлення та виправлення недоліків та помилок проектно-кошторисної документації, удосконалення Програми;

·         уточнення та реалізація регіональних планів-графіків на виконання масштабних робіт з оновлення та збереження застарілого житлового фонду;

·         створення та надання юридичного статусу об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), видача свідоцтв БТІ мешканцям на нові житлові площі.

   Третій етап -  реалізація Програми  (2009- 2016 роки):

·         виконання планів-графіків з оновлення та збереження застарілого житлового фонду у регіонах;

·         реалізація всіх передбачених планом-графіком та концепцією технологій забезпечення якості та комплексної безпеки виконання робіт та інвестиційних коштів;

·          оперативна робота з мешканцями відремонтованих та оновлених  будинків:  формування і організація роботи ОСББ;

·         проведення організаційних заходів по забезпеченню обслуговування оновлених будинків професійними кадрами. 

·         забезпечення технічного супроводу оновлених об’єктів;

·         гарантійне обслуговування оновлених об’єктів у випадках виявлення недоліків та невідповідної якості виконаних робіт;

·         юридична допомога  у переведенні оновлених об’єктів у власність мешканців та ОСББ.

На кожному етапі забезпечується  взаємодія відповідних   органів виконавчої влади і місцевого самоврядування.

На всіх етапах здійснюються конкретні заходи з урахуванням уже визначених планом першочергових заходів Програми.

Організаційне та фінансове забезпечення.  

         Державним замовником Програми є  місцеві органи влади та  інші балансоутримувачі будинків.

        Відповідно до Закону про місцеве самоврядування рішенням виконкому міської Ради або рішенням сесії міської Ради права на проведення підготовчіх і організаційних робіт та право Замовника надаються авторитетній місцевій компанії.

         Далі компанія «Замовник», крім іншого, укладає з компанією «Інвестором-Забудовником» генеральний Договір на забезпечення виконання робіт з капітального ремонту та модернізації територій забудови та надає реєстр будівель, які підлягають капітальному ремонту та модернізації.

         Цей договір, крім іншого, передбачає на стадії затвердження проектів та надання дозволів на здійснення будівельних робіт передачу майнових прав міськвиконкому на 15% площ (5% безоплатно і 10% по собівартості), що будуть збудовані. Таким чином, місцева влада отримує можливість  розподіляти площі майбутнього соціального та доступного житла відповідно до потреб і згідно з планами.         

До виконання Програми залучаються місцеві висококваліфіковані фахівці у галузі будівництва, провідні фахівціі проектно-конструкторських інститутів і бюро, представники громадських організацій і державних установ.

При укладанні договорів на виконання будівельних робіт Інвестором-Забудовником надається пріорітет місцевим будівельним компаніям.

Фінансове забезпечення виконання Програми здійснюється шляхом змішаного фінансування в межах асигнувань, передбачених державним і регіональним бюджетами та залученими  інвестиціями. Орієнтовне співвідношення коштів, необхідних для виконання Програми становить:

-5% за рахунок бюджетних коштів – на ремонт та заміну зовнішніх інженерних мереж;

-95% за рахунок інвестиційних коштів –  на капітальний ремонт та модернізацію будівель  і територій забудови.

          Економічний ефект для країни за фактом  здійснення оновлення, капітального ремонту та модернізації будинків застарілого житлового фонду та територій забудови за рахунок інвестиційних коштів, попередньому розрахунку не підлягає.

       Ця Програма не має за мету отримання надприбутків бізнесовими структурами і належить до категорії проектів соціального бізнесу. Перш за все, необхідно задовольнити потреби громадян країни в найнеобхіднішому, -  в житлі та якісних умовах життя.

       Забезпечення повного комплексу фінансових послуг, супроводження та безпеки інвестиційних коштів здійснюватиметься консорціумом українських структурованих банків.

      Передбачені:

-               створення Фондів фінансування будівництва та Фондів інвестиційного страхування;

-               емісія та обіг векселів, облігацій, монет;

-               залучення інвестицій від закордонних компаній та міжнародних інвестиційних фондів;

-               участь українських та закордонних будівельних компаній з власними інвестиціями;

-               створення муніципальних інвестиційних програм та фондів і

                  інші механізми внутрішнього та зовнішнього фінансування.

       Визначені страхові компанії забезпечать страховий супровід договірних відносин між суб’єктами господарської діяльності, договорів з мешканцями, будівельних робіт тощо. Зокрема страхуватимуться якість і терміни виконання робіт, професійна відповідальність, ризики при виконанні будівельних робіт, ризики втрати майнових прав та інші.

       Організацію та управління процессом реалізації Програми забезпечує Національна керуюча дирекція, що діє згідно з Положенням.

Керуючим органом Національної керуючої дирекції є Рада директорів концернів, холдингів, будівельно-інвестиційних компаній та ін., які мають інвестиційні Проекти та інвестиційні контракти з інвесторами і об’єми залучених  інвестицій, які забезпечують  належний комплекс робіт в регіонах, а також керівники банків, інвестиційних фондів, страхових, юридичних та іншіх компаній, що безпосередньо приймають участь і відіграють значну роль у процесі реалізаціїї Програми.

         Рішення Ради директорів виконує Повноважний Генеральний керуючий, який призначається керуючою компанією групи підприємств, що є розробниками Програми, ініціаторами та організаторами її виконання.

       Контроль за виконанням Програми здійснюється органами місцевого самоврядування безпосередньо через штаби з забезпечення виконання   міських програм «Оновлення та збереження застарілого житлового фонду міста ”, які через засоби масової інформації інформують  органи виконавчої влади,  інвесторів та громадськість про стан виконання Програми, складають проміжні та заключний звіти, проводять громадські слухання у своєму населеному пункті тощо.

        До складу обласних, міських і районних штабів окрім першого керівника входять профільні заступники голови міськради, головний архітектор,  головний санітарний лікар,  керівник ЖКГ, керівники експертної служби, БТІ, управління або  відділу МВС, протипожежного управління, земельного управління, підприємтсв з експлуатації  електричних та газових мереж,  зеленого господарства, авторитетні будівельники та інші керівники які очолюють напрямки, що  безпосередньо стосуються процесу масової реконструкції.

   В цілому, реалізація проектів Програми забезпечить виконання соціально-економічних зобов’язань муніципальної влади перед виборцями та громадськістю.      

        Українською спеціалізованою   інвестиційно-будівельною компанією   «АРХІТЕКТОН’НІКА» започатковано і розпочато реалізацію Неурядової Програми оновлення та збереження, капітального ремонту і модернізації будинків та територій забудови кварталів (мікрорайонів) в містах України без відселення мешканців.

        Маючи концепцію та відповідний комплекс концептуальних  рішень стосовно соціальних, фінансових та будівельних технологій;

      - виконуючи рішення уряду України;

      - створивши організаційну структуру;

      - спираючись на наявний будівельний та супроводжуючі ресурси;

      - опрацювавши організаційні схеми взаємодії складових процесу  

        реконструкції;

      - створюючи  будівельну індустрію сучасних будматеріалів і

        спецконструкцій;

      - використовуючи сприятливі умови українського та європейського

        економічного простору;

      - будучи впевненими у політичному сприянні і супроводженні в  

        умовах демократичної держави,

керуючі, творчі і виконавчі структури, що залучені до виконання Програми  мають  можливості   оновити, відремонтувати і, тим самим, забезпечити збереження, майже всього фонду застарілих цегляних будівель  у країні за 7 років, до 2016 року.

    Неурядова Програма масового оновлення та збереження житлового фонду в Україні гарантує:

·         врахування традицій і досягнень світової будівельної культури;

·         впровадження сучасних технологій реконструкції інженерних мереж, монтування опорних систем, опалення, кондиціювання, енергозбереження та альтернативних джерел енергії;

·         впровадження нових інженерних рішень при виробництві конструкцій  та використанні новітніх будівельних систем, технологій  та  матеріалів;

·         обов’язкову заміну труб, дверей та вікон в усьому будинку;

·         заміну старої електропроводки ;

·         встановлення ліфтів  відповідно до кількості під’їздів;

·         ремонт сходових пройомів, облицювання стін, ремонт та заміну перильних систем, сходових маршів та майданчиків;

·         збільшення корисних площ у квартирах за рахунок  прибудов по периметру будівель;

·         благоустрій дворів та прилеглих територій, оновлення тротуарів, озеленення;

·         впровадження нових технологій безпеки та зовнішнього освітлення;

·         врахування інтересів людей з обмеженими фізичними можливостями;

·         створення культурно-оздоровчих комплексів на групу 5-10 будинків,  основними елементами яких стануть центри аква-відпочинку  (насичені сучасними експлуатаційними новаціями басейни) та двоповерховий будинок-клуб  багатофункціонального призначення;

·         створення інфраструктури багаторівневих наземних та підземних паркінгів, пралень;

·         безоплатне отримання мешканцями додаткових площ, перелічених поліпшень квартир (будинків) і територій дворів (кварталів, мікрорайонів) за рахунок комерційного ресурсу жилих площ у надбудовах;

·         створення фондів соціального, доступного та стартового житла за рахунок жилих площ у надбудовах.

         Виконання Програми забезпечить:

   - проведення повномасштабного оновлення та збереження, 

     капітального ремонту будівель застарілого житлового фонду

     та  модернізацію територій забудови кварталів(мікрорайонів),

     а також реконструкцію  інженерних  мереж та систем      

       життєзабезпечення в містах України;

       -  поліпшення якості житлових умов мільйонів людей;

       - створення для майбутніх поколінь умов  стабільного

         позитивного психофізичного здоров’я;

       -  залучення в економіку багатоміліардних інвестицій;

       -  уникнення катастрофи руйнації житлового фонду країни;

       -  усунення чинників погіршення екологічного стану в містах;       

       -  поліпшення архітектурно-просторової виразності міст;

       - створення значних фондів соціального та пільгового житла, задоволення потреб у житлі безквартирних офіцерів, воїнів-афганців, ветеранів, інвалідів , молодих сімей, матерів-одиночок,

          багатодітних сімей та інших категорій громадян;

       -  забезпечення виконання регіональних (міських) житлових та    

              соціальних програм;        

       -  формування додаткового позитивного іміджу країні вже

          до 2012 року; 

 -  наближення стандартів умов життя до європейських;

 -  сприяння позитивним міграційним та демографічним процесам;

       -  сприяння процесам згуртування суспільства та формування  

          соціального  оптимізму нації;

       -  розвиток економіки країни в цілому;

       -  розвиток сучасної будівельної індустрії;

       -  значний попит на внутрішньому ринку на продукцію металургії,

          всіх галузей  будівельної індустрії, будівельний ресурс;

       -  створення нових робочих місць;

       -  підйом на фінансовому ринку, а також на ринках цінних паперів,  

          страхових   послуг , нерухомості та споживчому;

       -  зміцнення національної безпеки країни.

       Головним результатом Програми має буте істотне підвищення рівня комфорту  побутових умов життя мільйонів людей, їх морально-психологічний, енергетичний та физичний стан.

       Такий результат неодмінно сприятиме подальшому розвитку справи  поліпшення  умов життя людей у всіх населених пунктах країни та накладе важливий позитивний відбиток на загальні процеси прогресивного розвитку суспільства.

      Реалізація Неурядової Програми масового оновлення та збереження житлового фонду в Україні вочевидь стане початком масштабного прогресивного оновлення країни.

       Програма може бути реалізована тільки на системному рівні.

      Творча команда засновників, керівників та співробітників будівельно-інвестиційної компанії “АРХІТЕКТОН’ НІКА” опрацьовуючи Програму усвідомлює величезну відповідальность перед українським суспільством.

      Бажаємо бачити своїми партнерами мешканців будинків, керівників державних установ, архітекторів, будівельників, керівників і фахівців ЖЕКів,  експертів та проектантів, відповідальних працівників  дозвільних служб, журналістів  та громадян міст України і просимо підтримати і долучитися до запропонованого нами Проекту, зробивши свій посильний внесок у дану справу. У нашому порозумінні та ефективних взаємодіях дуже зацікавлені  люди, які знаходяться в стані очікування і надії.

      Ми одна сім’я. Українців  об’єднує головне, - життя у реальному часі.

      На наше покоління  лягла історична відповідальність за світ навколо нас. Єдиним джерелом надій і дій є ми самі.

      Загальними зусиллями ми зможемо забезпечити сучасні та майбутні покоління громадян України якісним та комфортним житлом.

      Ми зобов’язані створити українцям  світлу і незворотну перспективу розвитку та розквіту красивої і рідної країни України!

        Творімо рідну країну !

Програма   відкрита    для    вдосконалення.

Будемо вдячні за пропозиції та зауваження.

При   повному   або  частковому   передрукуванні  тексту,  чи

використанні ідей, посилання на першоджерело обов’язкове.

Інформаційний центр  БІК «АРХІТЕКТОН’НІКА»     E-mail: kraina.onovlennja@gmail.com